农村土地确权登记常见问题解答（下）
十六、一户最多可以拥有多大的宅基地
《福建省农村村民住宅建设管理办法》规定，村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。
十七、农村村民住宅可以建几层
《福建省农村村民住宅建设管理办法》规定，农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。
那么登记的时候也不能超过这个限额。对于超过这个层高、面积、层数等，为提高农村登记发证率，可以考虑采用标注方式，对限额以内的面积予以登记，超过限额的予以备注：拆迁时不予补偿，并移交相关管理部门。
十八、宅基地超过面积限额的如何登记
国土资发[2016]191号文对1982年以前、1982年-1987年、1987年以后3个历史阶段对宅基地超占面积如何确权登记进行了规定。
1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记；
1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记；
1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。
十九、宅基地、集体建设用地没有审批材料如何登记
国土资发[2016]191号文规定，对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。
对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。
这条与新《土地管理法》第七十八条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。有些出入。很多人因此不敢根据这条补办审批手续。
我理解，这条考虑到很多地方对农村土地管理比较粗放，宅基地和集体建设用地十几年没有审批一宗，用地需求得不到满足，客观上导致违法占地的情形。对于这种主观恶性不大的违法占地，实务中可以按照审批条件审核后予以补办审批手续。
另外按照新《土地管理法》，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。对宅基地审批的权限已经下放，这条规定该如何变迁，是否可以由乡镇人民政府直接批准补办，有待验证。
二十、城市居民可以继承农村宅基地么
农村宅基地使用权属于集体经济组织给成员分配的福利性质财产，带有身份性质，按照《继承法》的规定，身份性质的权利不能继承，因此城市户口子女不能继承农村宅基地的。但宅基地上的房屋属于个人的合法财产可以继承。因此城市居民只能继承农村宅基地上的房屋，按照“地随房走”的原则进而取得房屋占用范围的宅基地使用权。继承后可以居住、使用、出租，但除了必要的维修和保护，无权再重新翻盖老房子。等房子将来完全报废不能居住时，宅基地由集体收回。由于中国人普遍没有写遗嘱的意识，建议尽快遗嘱明确宅基地和地上房屋的继承人，避免纠纷，便于办理不动产转移登记。
考虑到城市居民有回乡养老的需求，城乡一体化及乡村振兴需要城市资金的下村反哺，建议放开继承房屋的宅基地翻建，有利于扩大新农村建设的资金来源，吸引城市人口回流农村。
二十一、什么情况可以一户多宅
考虑到实践中户籍管理与宅基地管理不衔接，公安部门规定有独立住址才能分户，而基层国土资源部门在户籍分户后才批准使用宅基地。国土资发[2016]191号文也规定了变通方式：符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。举例来说，甲未经审批占有两块宅基地，如果甲家庭成员有成年子女乙，可以补办用地手续登记两块宅基地。如果甲和乙住在一起，占用的宅基地面积超过一户（120-150平米）但没有超过两户（240-300平米）的面积标准，可以登记。建议自然资源部与公安部协商，由公安部门分户后予以登记。
还有一种情况是继承导致的宅基地转移产生的“一户多宅”，也可以办理宅基地使用权转移登记。
二十二、村民住宅建设质量由谁管理
国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》规定，县级人民政府建设行政主管部门，应当对村庄、集镇建设的施工质量进行监督检查。村庄、集镇的建设工程竣工后，应当按照国家的有关规定，经有关部门竣工验收合格后，方可交付使用。
《福建省农村村民住宅建设管理办法》规定，县（市、区）建设主管部门应依法对集中统建的农村住宅项目质量安全实施监督管理。镇乡人民政府应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。县（市、区）建设主管部门应提供技术服务和指导，特别在地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板、搭拆脚手架等关键环节加强必要的技术指导。
二十三、出嫁女是否享有宅基地使用权
国土资发[2016]191号文规定，农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。考虑到原宅基地使用权是户内共有，可以认为离开原农民集体意味着丧失宅基地使用权，可以依据户口簿依职权注销。
二十四、农民进城是否丧失宅基地使用权
国土资发[2016]191号文规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。即进城落户前已经取得宅基地批准文件的，可以予以登记发证。
二十五、宅基地房屋建设质量由谁负责
《福建省农村村民住宅建设管理办法》规定，农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参与建设各方签订合同，明确双方的权利和义务，并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。
二十六、如何申请宅基地翻建
利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。
二十七、新扩建宅基地如何审批
新建、扩建宅基地的，应报送城市、县人民政府城乡规划主管部门或者受委托的镇乡人民政府进行规划审批。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当在接到镇乡人民政府上报的有关材料之日起20个工作日内审批，受委托的镇乡人民政府应当在收到村民建房申请材料之日起20个工作日内审批，对符合条件的核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，由镇乡人民政府在5个工作日内报县级人民政府审批用地。
县级人民政府应当在接到镇乡人民政府上报的有关材料之日起10个工作日内(依法办理农用地转用审批的期限除外)进行审核，予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。
二十八、村民建房申请是先申请用地还是先申请规划许可
村民建房取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，方可办理用地审批手续。镇规划区内村民建房应当办理《建设工程规划许可证》，乡、村庄规划区内村民建房应当办理《乡村建设规划许可证》。
二十九、宅基地能否买卖
已经依法审批登记的宅基地，本村村民之间可以买卖，符合“一户一宅”等条件的可以办理宅基地转移登记。宅基地卖出后不得再申请宅基地。
